住宅ローン借り換えのベストタイミングは?

住宅ローンの借り換えベストなタイミング・時期はいつ?

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住宅ローンを借り換えて、なんとか返済総額を少なくしたい・・・。

 

でもそう考えながらも、なかなか行動に移せないと悩む方は多いものです。その最大の理由は「住宅ローン借り換えのベストなタイミング・時期がいつなのかわからない」ということ。

 

でもいつまでも迷って高い金利の住宅ローンを支払い続けるのは、決して良いことだとは言えませんよね。

 

では住宅ローンの借り換えで後悔しない、ベストなタイミング・時期とはいったいいつなのでしょうか。

 

基本的に、住宅ローンの借り換えを思い立ったらできるだけ早く行動を始めるのが吉!

 

つまり、思い立ったら即行動し、一日でも早く金利の低い住宅ローンに借り換えるのがベストと言えます

 

しかし何かきっかけがないとなかなか動けないというのであれば、まずは年収のことを考えてみてはいかがでしょうか。

 

年収は、住宅ローン借り換え時の審査のポイントとなります。毎年12月になると、その年の年収が審査対象となります。

 

たとえば昨年の年収は600万円あったけど、今年は500万円程度になりそうだな・・・と思ったら、12月に入る前、秋頃の時点で新たな住宅ローンに申し込んで審査を受ける必要があります。

 

また、一定期間のみ固定金利となっている住宅ローン借り入れている方の場合、「固定期間が終わってから、もし金利が上がっていたら借り換えを考えよう」と思われていませんか?

 

このような考えでいると、固定期間の間に金利が上昇してしまい、固定期間が終わったら返済額が増えた!というようなことにもなりかねません。

 

まだ固定期間だから・・・とのんびり構えていないで、変動金利に移る前に余裕を持って借り換えをするのがベストです。

 

現在の日本は低金利市場ですので、短期固定の方や固定期間が残り短くなっている方は特に「今が借り換えの時期!」と判断されるとよいのではないでしょうか。

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最低金利の今が住宅ローン借り換えのタイミング?

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住宅ローン借り換えは金利差に敏感に!

住宅ローンは借入額が数千万円と大きいため、返済期間も数十年と長期に渡ります。そのため、少しでも低い金利の住宅ローンを選ぶことが重要です。

 

これは住宅ローン借り換えでも同様で、さらに言えば借り換え時の金利差がどれくらいあるかで、返済額がいくらお得になるのかが決まるといっても過言ではありません。

 

例えば、金利が年2%で返済期間を35年で3,000万円の住宅ローンを組んだとします。この金利が0.5%上昇するだけで、返済総額は約330万円も多くなってしまうのです。

 

住宅ローン借り換えはカードローンのような無担保の少額融資とは違うので、小数点以下のわずかな金利差でも敏感にならなければ大損をしてしまうのです。

 

 

変動金利と固定金利どちらを選ぶ?

住宅ローンを返済する際の金利には、景気の変動に応じて金利が変化する変動金利型と一定期間は金利を変えない固定金利型があります。

 

変動金利型と固定金利型を比較した場合、変動金利型の方が金利設定は低くなっています。

 

一見すると変動金利型の方が金利を低く設定してあつためでオトクな気がしますが、景気が回復すれば金利も上昇するリスクがあります。

 

そのため変動金利は、金利上昇時には積極的に借り換えを行うことを視野に入れて常に景気や金利の変動をチェックできる人に向いている金利といえます。

 

それに対して、固定金利型は契約時の金利を一定期間保ってくれる返済方法で、10年固定、20年固定などのバリエーションがあります。

 

反対に長期固定金利を選ぶ場合には借り換えはあまり考えず、これから先の金利が上がっていくだろうと考えている場合に選ぶことが基本となります。

 

 

なぜ、固定金利型の住宅ローン金利は高いのか?

固定金利型は、金融機関にとっては今後の金利変動に対するリスクが大きいから金利を高めに設定しているのです。

 

どういう事かと言いますと、現在よりも景気が良くなり金利が上昇した場合でも固定金利型は金利を上昇させることができないので、金融機関は損をしてしまいます。

 

ですから、その損益を見越した分の保険として、あらかじめ金利を高めに設定しているのです。

 

一方、住宅ローン利用者の立場では、今以上に景気が悪化すれば損をすることになりますが、逆に景気が良くなっても金利が上がることがありません。

 

つまり、長期固定金利を選ぶ場合にはその時その時の最低金利を追求するのではなく、全体としての安定性、安全性を主に考える場合におすすめといえます。

 

逆に言えば、長期固定金利でも低金利な住宅ローンを選ぶと、将来のリスクに備えながらお得な金利が利用できるというメリットがあるといえるでしょう。フラット35などはこのケースに近くなっています。

 

 

借り入れから完済まで金利変動なし!フラット35

固定金利の中で、最長(親子二代タイプを除く)な金利が、長期固定金利の住宅ローンである「フラット35」です。

 

フラット35を選択すれば、借入れから完済までの最長35年間は景気変動に伴う金利の変化は関係ありませんので、返済プランが立てやすくリスクが少ない住宅ローンと言えるのです。

 

上でも書いたように長期固定金利のメリットと低金利のメリットのバランスが高い水準で取れている住宅ローンになります。

 

景気や金利変動について気にするのは面倒な人や現状維持が安心な人には「うってつけ」です。

 

 

フラット35の仕組み

フラット35は、独立行政法人である「住宅金融支援機構」と民間の金融業者(銀行など)が共同で提供する長期固定金利の住宅ローンですが、その仕組みに説明しましょう。

 

フラット35は、都市銀行・地方銀行・信託銀行など、ほとんどの金融機関で取り扱っています。

 

住宅ローンの申し込み窓口となるのは銀行やノンバンクなどそれぞれの金融機関です。

 

フラット35の利用希望者が金融機関で申し込み、金融機関が利用者に住宅ローン資金を融資すると、利用者は債務者となり金融機関は債権者となります。

 

住宅金融支援機構は融資した金融機関から債権を買い取ることにより、住宅ローンの債権を住宅金融支援機構に移します。

 

つまり、フラット35において金融機関は住宅金融支援機構のフラット35という商品を代理販売している代理店ということなのです。

 

 

金融機関による金利差はない!?

このように、フラット35の販売元は住宅金融支援機構なので、金融機関はいってみれば代理店でしかありません。ですから、適用金利に関しても販売元の住宅金融支援機構が決めています。

 

平成29年3月のフラット35(返済期間21年以上35年以下)の金利は以下のようになっています。
融資率9割以下:年1.120%〜年1.670%
融資率9割超 :年1.560%〜年2.110%
この中で、最も多く適当される金利は最低側の金利になります。

 

なぜなら、どの金利を採用しても販売元の住宅金融支援機構が買い取ってくれるので、代理店である金融機関には金利設定は何も影響がないからです。

 

ですから「□□銀行のフラット35は金利が業界最低水準」とネットで良く見かけるコピーについては、ウソじゃありませんが他行も同じというのが真実なのです。

 

 

諸費用の違いがポイント

フラット35の金利はその銀行も同じである理由は御理解いただけたと思います。それでも、金融機関によって若干金利差があるのはどうしてなのでしょうか?

 

楽天銀行やARUHI、住信SBIネット銀行のフラット35(21−35年固定)の金利は1.12%なのに、日本住宅ローンのMCJフラット35では1.28%、旭化成モーゲージのロングライフ住宅ローンでは1.25%と高めの設定になっています。

 

最低金利の1.12%よりも高い金利の理由は何かといいますと?

 

これは「保証料」なのです。これらの銀行は、1.12%に保証料を金利換算で上乗せしているから金利が高いのです。

 

この他にも、融資の際に発生する「融資手数料」が2.16%であったり、具体的な価格設定がなされているものもあるので注意が必要です。

 

 

フラット35は今が借り換えのチャンス

フラット35の金利は史上最低レベルで推移しています。又、変動金利と固定金利の差も接近しているので、そろそろ住宅ローン金利の底値が見えてきました。

 

今こそ、長期固定金利の住宅ローンが威力を発揮する時です。

 

これから住宅ローンを組む人だけでなく、すでにフラット35を利用している人でも、フラット35に借り換えるチャンスだと思います。

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