住宅ローン借り換えで減税・控除は受けられる?

住宅ローン借り換えで減税は受けられる?

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所得と控除

まず、税金に詳しくない人のために「控除」について説明しておきましょう。よく勘違いされるのですが、住宅ローン減税の控除というのは「お金が貰える」という制度ではありません。

 

日本に住んでいる成人は、国に対して税金を納める義務があります。この税額は、個人の所得によって決まります。

 

控除と言うのは、国が認めた費用に関しては「所得から差し引いていいよ」というもので、身近な控除では「医療費控除」がありますね。

 

医療費控除は「入院や通院、医薬品の購入などで年間10万円以上の費用がかかった場合に10万円を超えた分だけ所得から差し引いてあげます」という制度です。

 

つまり、年収400万円の人が年間の医療費が12万円かかったとしたら、2万円控除してあげるので、年収398万円として課税しますということです。

 

還付申告とは?

会社員の人の税金は毎月の給料から天引きされます。天引きとは、給料をもらう前に税金分を差し引かれていることで「前払い」のようなものです。

 

ですから、副収入がある会社員などを除けば確定申告の必要はありません。しかし、12月になって1年間の医療費が12万円もかかっていたと発覚したら、年収400万円と仮定して天引きされていた税金が、実は年収398万円だったので払いすぎていることになります。

 

そこで、年収398万円として税金の計算をやり直して、多く払いすぎていた分を返してもらうのが還付申告なのです。

 

控除はお金をくれる制度ではない

このように、控除とは所得を下げることによって課税金額を減らすことであるので、医療費控除が2万円だったから、税務署から2万円もらえるという制度ではありません。この点が税金に詳しくない人が勘違いする一番のポイントです。
又、あくまで納めすぎた税金を戻してもらう制度なので、払った税金以上の金額が戻ってくることもありません。

 

つまり、税金を10万円しか払っていない人が15万円分の還付申告をしても、10万円しか還付されないという事です。

繰り返しますが、多く支払った税金を返してもらう制度なので、支払っていない分のお金をもらえる制度ではありませんし、還付金は給付金ではありません。

 

住宅ローンで受けられる控除

住宅をローンで購入する際、一定の条件を満たせば所得税の控除対象となり還付を受けることができます。

 

この制度を住宅ローン控除(正式には住宅借入金等特別控除)と言い、俗に住宅ローン減税とも呼ばれる税額控除制度です。

 

控除の条件は、対象となる年の合計所得金額が3,000万円以下であることや居住用の物件であることが前提です。

住宅ローン控除は、新築だけでなく中古住宅でも適用を受けることができますが、中古住宅の場合は取得日から6カ月以内の住居で、各年の12月31日まで継続して住んでいることが条件となります。

 

 

 

国税庁のホームページでは?

国税庁のホームページで「住宅ローンの借り換えで住宅ローン控除が適用できるか」について調べてみましょう。

 

国税庁のサイトにアクセスすると、税についてしらべる → タックスアンサー → 所得税 → マイホームの取得や増改築などをしたときの中に「No.1233 住宅ローン等の借り換えをしたとき」という記事があります。

 

借り換えは住宅ローン控除の対象外!?

国税庁のサイトには、住宅ローン控除を受けるための条件として以下の内容が記載されています。

 

「住宅借入金等控除(住宅ローン控除)の対象となる住宅ローンは、住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要である借入金や債務であることが条件なので、住宅ローンの借り換えによる新規の住宅ローン等は原則として対象外」というショッキングな内容が記載されています。

 

その理由として、「住宅ローンの借り換えによる新規の住宅ローン等は従来の住宅ローンを消滅させる目的のローンなので、住宅購入のためのものではないから」という内容が展開されています。

 

確かに・・・理屈は、そうかもしれませんけど・・何か納得できませんよね!

 

国税庁は鬼ではなかった!

でも、安心してください。この項目には、続きがありました。その内容は?

 

「このような場合(住宅ローンの借り換え)でも、一定の条件を満たせば、借り換え後の借入金について継続して住宅ローン控除を受けられます。」

 

ナニ?では、気になるその条件をみてみましょう。

  1. 新規の住宅ローンが従来の住宅ローン等の返済目的であることが明白な場合。
  2. 新規の住宅ローンが「残りの返済期間が10年以上」など住宅ローン控除の条件を満たしている場合。

 

通常の住宅ローン控除が受けられる条件なら、借り換えでもOKということじゃないですか!

 

ですから、住宅ローンの借り換えでは「中古住宅の場合、取得日から6カ月以内」という制約は適用されないようです。

 

ただし、住宅ローン控除を受けることができる年数は、最初に借り入れた住宅ローンの期間が適用されるので、借り換えによる延長はできませんから誤解のないように!!

住宅ローン減税の確定申告の方法は?

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確定申告って?

個人の場合は1月1日から12月31日までの所得に応じた申告者を税務署に提出し、納付すべき所得税を確定することを言います。

 

個人事業主や農家などは「いくら儲かりました」という申告を行いますが、会社員など給与収入のみの人は会社側で税金を天引きしてくれるので、基本的に申告の必要はありません。

 

このように、所得額に応じて課税される税金を「所得税」と言います。

 

 

納税申告と還付申告

所得税は、文字通り「前年の所得に応じて税額が決定」する性質の税金です。

 

しかし、一定の条件を満たす項目については所得額から減額することができます。これを「控除」と言います。

 

控除される項目には、医療費控除・寄付金控除・雑損費控除・扶養控除・障害者控除・配偶者控除など数多くあります。

 

年間の所得額から控除額を差し引いた金額が「納税の対象となる所得」となり、納税金額を確定する申告なので「確定申告」と言います。

 

確定申告は、自営業者のような納税申告の場合では、あらかじめ控除額を差し引いて申告すればいいのですが、会社員の場合は税金分が天引きされていますので簡単にはいきません。

 

会社員は、税金を先払いしている状態なので「納めすぎた税金を返してもらう」という申告をすることになります。

 

例えば、年収が400万円の人に38万円の控除額があった場合、差し引き362万円が本当の所得なので「課税の計算をしなおして多く払った分を返してください」という申告をするのです。これを還付申告と言います。

 

 

住宅ローンの借り換えで確定申告は必要なのか?

住宅ローンを組んだ場合、新築であり一定の条件を満たせば「住宅ローン減税制度」により「住宅ローン控除」を受けることができます。

 

会社員の人は、住宅ローン控除の還付申告は最初の1回だけ行えば、次年からは年末調整で済ませることができます。

 

 

住宅ローン控除

住宅ローン控除は「住宅借入金等特別控除」が正式名称です。

 

マイホームの購入に住宅ローンを利用した場合、一定期間中は住宅ローンの年末の残高に応じて所得税(所得税から控除しきれない場合は住民税も含む)から一定の割合分を控除してくれる減税制度です。

 

 

住宅ローン控除の詳細

住宅ローン控除の概要を分かってもらったところで、その詳細について説明します。

 

住宅ローン控除はマイホームを購入した年から10年間、年末の住宅ローン残高の1%がその年の所得から控除される制度です。

 

とはいえ、住宅ローン控除の対象となる金額の上限が設定されており、控除の計算は入居した年の税制が適用されます。
つまり、消費税が何%だった時に入居したかによって控除される最大金額が変わってくるのです。

 

例えば、消費税8%で購入している場合は、控除の対象となる年末残高は4,000万円になります。

 

ですから、1年で控除される金額は最大で40万円、10年間で400万円ということになります。

 

もっとも、ローン返済から10年経っても残高が4,000万円も残っていればの話ですけれどね。

 

 

会社員の控除

会社員は税金を先払いしているので、住宅ローン控除は還付申告になります。前の項目で「最大10年で400万円」と申し上げましたが、これは10年間で400万円貰えるということではありません。

 

「1年で最大40万円が年収から差し引いて課税対象の所得とすることが最大で10年間できますよ」ということです。

 

又、納めた税金が住宅ローン控除の金額よりも少なくて控除しきれなかった分は、翌年の住民税からも上限13万6,500円の範囲内で控除することができます。

 

 

確定申告をしないとどうなるの?

納税申告を怠ると「脱税」になるので罰則を受けます。しかし、還付申告をしなくても損をするのは自分なので、罰則規定はありません。

 

ですから、住宅ローン控除は行わなくても何も罰則を受けることはありません。

 

納税申告は「義務」ですが、還付申告は「権利」ということなのです。

 

 

住宅ローンを借り換えた場合の確定申告は?

住宅ローンを借り換えた場合に確定申告の必要があるかないか?

 

これは、住宅ローン控除の対象か否かという事です。

 

住宅ローンは、居住する住宅のローンを対象にしていますから、既存の住宅ローンを返済する目的の「借り換え」には適用されません。

 

しかし、例外として「既存の住宅ローンの返済目的であることが明白な場合」は住宅ローンの借り換えにも住宅ローン控除が適用されます。

 

 

住宅ローンを借り換えるときの注意

新規の住宅ローンに借り換えても、住宅ローン控除の起算日は最初に契約した日になりますから控除期間の延長はありません。

 

つまり、住宅ローンの返済開始から5年目で住宅ローンを借り換えた場合、新規住宅ローンに関する控除は6年目としてカウントされるのです。

 

又、住宅ローンを低金利なものに借り換えたからと言っても、返済期間を短縮する際には気を付けてください。

 

住宅ローン控除を受けるためには「返済期間が10年以上のローンを組むこと」が条件なので、10年以下の住宅ローンに借り換えたならば適用条件から外れてしまいますよ。

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