住宅ローン変動金利が変わるタイミングは?

住宅ローンの金利変動タイミングって素人でもわかりますか?

住宅ローンの借り換えを検討しているのですが、変動金利というのがよく分かりません。この金利が変わるタイミング自体、私たち一般人が知る事は可能なのでしょうか?

変動金利のタイミングは各金融機関によって異なりますが、おおよそこのくらいに変わる、という予測を立てる事はできます。

 

順を追ってご説明させて頂きます。

 

まずは変動金利の仕組みについて。変動金利とは、金利の数値が変わるという事を意味しています。

住宅ローンの場合には、毎年2回の見直しが行われています。

 

変動金利が見直される時期5月1日 時点の短期プライムレートを基準に見直し 7月1日 から見直し金利を適用

 

10月1日 時点の短期プライムレートを基準に見直し 1月1(翌年) から見直し金利を適用

 

短期プライムレートとは?

プライムレート=優遇した金利設定のこと。短期とは1年のことを指しています。要約すると「最も良い短期の優遇金利設定」となります。

 

この短期プライムレートを決めているのは、各金融機関になります。銀行や信用金庫が金融機関になります。

 

ではこの短期プライムレートが何に影響されて、変化をしてしまうのか。その答えが「政策金利」になります。

 

政策金利とは?

中央銀行(日本の場合は日本銀行=日銀)が、他の金融機関に融資する際に、設定している金利になります。
各銀行(全ての銀行)は日銀を通してお金を動かしていますので、この政策金利が少し変わるだけでも、大きな影響を受けてしまいます。

 

そのため、政策金利の変動は慎重に行われているのですが、景気に合わせて柔軟に対応させる必要があるため、意外と頻繁に変更されている事もあります。

 

政策金利が変更されるタイミングは、日銀総裁の判断による部分も大きいので、銀行側は「どう変わっても金利優遇については年に2回だけ見直す」という取り決めをしているのです。

 

スペース上、かなり簡略化させている部分もあるのですが、まとめると以下のような流れで、変動金利の変化を予測する事が可能になっています。

  • 景気が悪くなる
  • 政策金利が引き下げられる
  • お金が借りやすくなる(景気がよくなるかもしれない)
  • 銀行もそれに合わせて金利を下げる
  • 住宅ローンの実質負担額が減少する
  • 利用者の負担が減る
  • 他の事にお金が使える
  • お金がどんどん回るようになる
  • 景気がよくなる
  • インフレが起きると困るので政策金利を上げる
  • それに合わせて銀行も金利を上げる
  • 住宅ローンの実質負担額が増える
  • でも儲かっているので何とか踏ん張れるかも?

 

こういった仕組みを覚えておくと、変動金利は決して難しいものではないのです。

 

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住宅ローン変動金利の5年ルールとは?

金利の調査の画像

住宅ローンの変動金利で元利均等返済を選んだ場合には、5年ルールと125%ルールが通常は適用されます。

 

いくら変動金利といっても金利が上昇した際に上がった分だけ毎月の住宅ローン返済額も増えてしまうことになると、急激な上昇があった場合に返済していくことが困難になってしまいます。

 

そういったリスクを減らすために設けられているのが5年ルール、125%ルールなのです。

 

変動金利の5年ルールとは?

住宅ローンの変動金利は半年ごとに見直しが行われます。このときに金利が上昇した場合でも毎月の返済額は5年間据え置かれるというのが5年ルールです。

 

金利が上がったからといってすぐに返済額も上がってしまうと住宅ローンの返済が困難になってしまう場合もあります。そういった場合のいわば救済的な意味があると考えてください。

 

ただし、5年ルールで金利が上昇した際に返済額が増えてない場合でも、その返済額の内訳を見ると利息分の割合が増えて、元金の割合は減ります。

 

返済額の中の利息の割合が増えているためローン残高は当初の予定よりも減っていないということになります。

 

この5年ルールを誤解して5年間返済額が変わらないことから「変動金利でも実質的には5年固定金利である」といった間違った説明をしているサイトもありますので注意が必要です。

 

表面的に返済額は変わっていませんが、金利上昇で増えた分の利息の割合が大きくなっているので返済総額は増えています。

 

固定金利の場合には固定期間の返済総額が増えることはありません。借り入れた時点で返済額は確定します。

 

また変動金利は見直しで金利が上がることはあっても下がることはありません。この点は基準金利と優遇金利の差で決まります。

 

 

125%ルールとは?

125%ルールとは、上の5年ルールで金利が上昇した場合でも5年間返済額が据え置かれたあと、返済額が増えたとしても125%以上にはならないというものです。

 

仮に急激に金利が上昇した場合、5年後に返済額が倍になってしまうとほとんどの人が返済不可能になってしまうでしょう。

 

そういった問題を回避するために、返済額が上昇する場合でも25%以上増えることはないと決められているのです。

 

毎月の返済額が10万円の場合、返済額がアップしても12万5千円以上にはならないということです。

 

ただしこの場合でも、125%をオーバーする部分は猶予されているだけですから、後々返済しなければいけません。

 

変動金利を選んだ場合には、急激に返済額が増えるということはないものの、返済総額は金利上昇に合わせて増えていきます。

 

わかりにくい部分で返済総額が増えている点に注意してください。

 

※元金均等返済を選んだ場合には変動金利の5年ルール、125%ルールは適用されず、金利上昇に合わせて返済額はすぐに上昇します。

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